以深圳城市为例，看长租公寓的进驻指南

国开联 2022.05.31

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在中国，长租公寓对比其他国家发展较晚，在美国的租房市场的B2C和C2C的比例已不相上下，但在中国住房市场B2C占比只有3%，而中国拥有巨大的刚性需求，市场增量空间巨大。但目前市场发展初期存在政策不完善、定位不清晰甚至发生暴雷事项等问题。

深圳作为1800万级左右的流动人口城市，其租赁住房的供给量却是一线市场最低的，租赁住房缺口巨大，租赁市场需求巨大！

长租公寓纷纷进驻深圳抢占市场，然而，住房租赁从业者如何角逐，精准定位，避免同质化，国开联团队研究发现，可从租金、人群、产业、配套等4个维度入手，进行客户定位，从而匹配长租公寓类型。

一、租金维度：构建租金地图，明晰板块差异

深圳住房租赁市场主要部分在城中村，占比70%。从大部分意义上，城中村租金能代表深圳租赁住房的平均水准。制定深圳租金地图，可看到主要板块租金差异，进一步分析差异原因：

第一，关内（罗湖、福田、南山、盐田）主要中心区，集中在50-70元/㎡·月，关外（龙岗、宝安、龙华、宝安、坪山、大鹏）集中在20-30元/㎡·月，关外靠近关内区域，其地铁线路成熟，这主要承接关内通勤人口，其底租接近甚至超过30元/㎡·月，对于优质长租公寓而已，具备较大盈利空间。

第二，对于距离关内较为偏远的板块，其物业租金基本无浮盈，市场需求量较低，长租公寓市场机会有限。

第三，年平均租金增长率约1-5%且能产生稳定增长收益的板块，其市场可培育，增长空间可持续，长租公寓可优先进入，后期经营盈利空间大。

二、人群维度：划分人群类别绘制客户区域地图，客户精准定位

从居民收入水平，可将深圳人群分为三大梯度，第一梯度为福田、南山，第二梯度为罗湖、盐田、宝安、龙华、龙岗、坪山和光明，第三梯队为大鹏。

从社会消费品零售总额来看，福田区居民消费能力位居榜首，几乎占全市1/4,而收入水平高的南山其消费力不强。

利用居民收入和社会消费的综合情况，将深圳住房人群分为精英客户（金领）、品质客户（白领）、刚需客户（年轻白领）、企业客户（蓝领）。

1、精英客户

各行业的精英人士，主要包括公司高层、新业态催生的资产新贵，对住房的品质、服务、交通、配套等要求极高，主要选择深圳核心的科技园、蛇口、CBD等。

2、品质客户

收入中等，不选择最繁华价格昂贵的市区，但对住房品质及服务有要求，主要选择福田、南山外其余板块。

3、刚需客户

收入有限，租金承受能力较差，在乎居住安全极翼基础功能，对价格敏感，多为年轻白领或学生，主要选择罗湖、关外地铁沿线区域。

4、企业客户

在工厂的蓝领客户为主，收入水平一般，对生活品质不高，可接受床位房。主要选择产业集中的板块。

三、产业维度：围绕产业方向和企业布局，寻求租房人群的分布脉络

深圳主要发展第二产业及第三产业，第二产业如采矿业、制造业、建筑业和高新技术产业等，产值较高的区域为龙岗、福田。第三产业如服务业、物流业、互联网行业、金融行业、房地产行业、科学研究等，产值较高的为南山、福田等。

不同所属行业，不同企业的人员，存在不同的租金承受度和居住要求。可通过梳理各板块的产业格局规划，特别是典型企业的员工，作为该板块的主要租房群体，如关外板块也分布了如华为、富士康、比亚迪等企业，其企业也在释放新的租房需求，对品质也有一定的追求，原始农民房已无法满足新的租房需求。

这些企业布局的区域，对于长租公寓也存在一定的市场空间，而且需要细分不同区域的产业、企业人员的租房需求，从而针对提供对应租赁产品。

四、配套维度：交通、商业等配套决定其租金价格，从而决定租房客群

1、轨道交通

以地铁交通枢纽换乘站、地铁口的数量划分租金等级，如A等级为1.5km内有多个交通枢纽换乘站、B等级为1.5km内至少有一个交通枢纽换乘站，C等级为1.5km内有地铁口，D等级为2km内有地铁口。

深圳城市来看，前海、后海-红树湾、车公庙、福田中心区为A类地区，甚至1km就分布多个地铁枢纽换乘站。宝中、西丽、梅林关-深圳北、梅林、罗湖南部等为B类地区，也分布着至少一个地铁枢纽换乘站。

可以发现，A、B类区域交通发达、其租金价格也较贵。D类区域由于远离市中心，通勤需要1-2小时，租金呈现向外递减的状态。

2、商业配套

按区域内的大型购物中心、百货商场、超市等生活配套成熟度，分为A、B、C、D四个等级，同样也可发现，生活配套越成熟的区域，对应租金价格也越高。

以深圳城市来看，福田、南山、罗湖等商圈，主要为A、B类等级，深圳北、龙岗中心城等基础配套较新的商圈归为B类，观澜、布吉、沙头角离中心区较远，商业配套较为老旧，归为C类，光明、沙井即为D类。

国开联研究团队认为，长租公寓进驻城市前可通过租金、人群、产业、配套等四个要素维度，判断其板块的属性及客户定位，从而确定长租公寓进入该板块的策略及产品设计思路，提高溢价及竞争力。

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