“三化”直击长租公寓发展痛点

levi 2018.03.21

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2018年3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，同时指明了住房租赁市场的发展方向。政策利好形势下，长租公寓行业迎来新的发展机遇。然而，中国长租公寓市场看似火热，依然存在机构化程度低、金融化运作少、专业化服务低的发展瓶颈。因此，“三化”将成为未来长租公寓市场发展的必然趋势。

中国长租公寓市场发展潜力巨大

住房租赁市场的快速发展，有着扎实基础。一方面当前中国一线城市的租赁人口尚未超过40%，远低于国际大都市的租房人口比重，其市场发展潜力巨大；另一方面随着城市化进程加大，流动人口居住问题日益凸现，不少小业主出租房屋设施设备不齐全、房型过大、租金过高等问题容易触发群居等安全隐患，令中国住房租赁市场急需引入一大批专业租房运营管理机构，通过专业化服务提供更优质的租房服务，扩大整个住房租赁市场发展空间。

国开联预测，未来3-4年时间内，中国长租公寓市场将迎来巨大发展空间，机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40~50%。巨大的市场发展空间，驱使近年越来越多房地产企业与金融机构纷纷涉足长租公寓项目投资建设。然而，长租公寓市场迅猛发展同时，如何兼顾社会效益与经济效应，进而构建长租公寓良好发展的长效机制，各个市场参与者依然在摸着石头过河。在国开联看来，借鉴欧美长租公寓发展历程，一个具备良好发展趋势的长租公寓市场，必须具备机构化、专业化、金融化三大基因。

美国长租公寓市场良性快速发展的秘密

在中国长租公寓市场兴起时，美国长租公寓已经走过10多年的发展历程。值得注意的是，过去10多年美国长租公寓REITs创造了年均约9%回报率，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报，形成了一整套稳健的行业良性发展机制与商业模式。国开联认为，美国长租公寓REITs回报率之所以如此高，主要得益于美国长租公寓市场秉承机构化、专业化、金融化相结合的发展模式。

以美国首家上市的长租公寓REITs管理机构EQR为例，这家机构始终致力于为用户提供高品质的住宅租赁服务，目前EQR拥有约302个物业，共有约77498个长租公寓房间。其取得的成就恰恰得益于机构化、专业化、金融化相结合的发展模式。通过机构化运营，EQR总能获得美国产业园区云集的城市、大学聚集区附近的优质地段投资建设长租公寓，吸引大量职工与大学生入驻租房，将空置率保持在很低位置；专业化服务在满足职工与大学生的个性化租房服务同时，很大程度打造了市场良好口碑。金融化具体表现在EQR运作旗下长租公寓项目通过REITs、资产证券化等方式获得大量资金，为业务可持续壮大奠定资金基础。EQR的发展历程与运营模式选择，其实给中国长租公寓良性发展带来不小的启示。

机构化、专业化、金融化的中国征途

中国租房市场规模突破万亿大关，但机构管理比例占比不到10%，较美国机构化管理占比70%存在不小的差距，这也是租房市场虚假房源、缺乏保障、服务意识差等痛点难以彻底解决的根源之一。因此，长租公寓市场机构化、专业化与金融化是必然趋势。不过，要做到“三化”绝非易事。

机构化运营绝非一家机构“通吃”产业链各个环节，而是不同市场参与者携手组成利益共同体，拿出各自的优质资源进行整合优化，构建长期稳健的良性发展业务模式。专业化不仅要求长租公寓运营管理机构提供专业的租房服务，还包括金融机构能根据项目长期商业化运营目标，设定合理的低成本融资与资金使用安排规划，最大限度提升项目的经济效应与社会效益。金融化，即长租公寓市场的发展需要金融机构的深度参与，通过资产证券化、REITS等多渠道资本运作手段帮助机构获得更多低融资成本资金，从而帮助长租公寓运营管理机构业务规模持续做大做强、进一步降低运营成本创造更高回报率。

正是意识到机构化、专业化、金融化的巨大价值。目前，国内具有一定规模的不动产投资公司已开始积极开展有益的探索。可以预见的是，随着中国长租公寓市场逐步实现机构化、专业化与金融化，长租公寓的一些行业痛点将迎刃而解，进而创造经济效应与社会效益的双丰收。

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