特色小镇商业模式深度研究报告 2023

作为我国新型城镇化的重要载体，小城镇是促进城乡协调发展最直接、最有效的途径。在各种政策红利的刺激下，特色小镇如一股热潮席卷全国。2017年的全国两会上，“特色小城镇”首次被写入政府工作报告。作为房地产行业的突围路径，特色小镇成为房地产行业的新“风口”之一。

自2016年7月住建部等三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作》的通知后，特色小镇概念一度大热。截至目前，住建部已公布两批共403个特色小镇，而全国的特色小镇项目已经达2000多个。特色小镇集休闲旅游、金融、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化等多种业态为一体，投资规模巨大，未来发展前景将极具想象空间。

 

 

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前言

第一篇  特色小镇概述

一、特色小镇相关概况

（一）特色小镇的定义

（二）特色小镇的特征

1、特色产业支撑

2、产城融合开发

3、产业链及房产开发为盈利核心

（三）与其他相似主体的区别

1、与新农村的区别

2、与行政镇的区别

3、与新型城镇化的区别

4、与特色小城镇的区别

5、与景区开发的区别

6、与工业园区的区别

7、与产业园区的区别

8、与产业新城的区别

（四）特色小镇建设意义

1、顺应经济地理竞争理论

2、顺应现代城市规划理念

3、顺应区域制度变迁规律

4、顺应产业结构发展规律

二、政策环境

（一）《关于开展特色小镇培育工作的通知》

1、发展目标

2、鼓励产业

3、政策支持

4、建设标准

5、设置专项资金

6、特色小镇覆盖度

（二）《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》

1、两定位、三作用

2、分类与发展路径

3、八方面具体要求

4、发挥市场主体作用

（三）《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》

1、聚焦重点领域

2、建立服务平台

3、镇企结对树品牌

4、推广典型经验

（四）《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》

1、加强规划引导

2、发展特色产业

3、开展试点示范

4、加大金融支持

5、建立合作机制

（五）《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》

1、运动休闲特色小镇意义重大

2、运动休闲特色小镇更强调以人为本原则

3、运动休闲特色小镇要求脱贫成效明显

4、运动休闲特色小镇政策支持力度空前

5、运动休闲特色小镇申报京津冀更占优势

（六）《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》

1、尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区

2、保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼

3、传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化

（七）《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》

三、高层观点

（一）中央领导

1、习近平总书记：以人的城镇化为核心，要“四个更加注重”

2、李克强总理：实现产业发展和城镇建设融合

……

（二）部委领导

1、住建部部长要求实现特色小镇、小城镇建设新突破

2、国家发改委副主任关于特色小镇建设的四条警戒线

3、财政部原副部长强调特色小镇关键在“特”，离不开金融支持

4、国土资源部原副部长指出特色小镇不能堕入房地产陷阱

5、住建部原副部长提出判断特色小镇好坏的10条黄金法则

（三）其他领导

1、江苏省委书记：怎么理解特色小镇新范式？

2、辽宁辽阳市长：打造有内涵有品位的特色小镇

3、四川泸州市长：特色小镇要以特色产业为支撑

4、广东揭阳市长：以“互联网+特色小镇”引领精准扶贫

四、专家学者

（一）林毅夫：特色小镇对经济发展有重要作用

（二）叶檀：乌镇为什么取得成功

（三）李铁：发展特色小镇防止3个倾向

（四）闵学勤：构建特色小镇精准治理模式

（五）郑新立：把特色小镇作为城乡一体化突破口

…...

第二篇 特色小镇发展现状

一、数量及地区分布

（一）主要集中在华东和西南

（二）浙江特色小镇数量最多

二、特色小镇类型

（一）历史文化型小镇

（二）生态旅游型小镇

（三）城郊休闲型小镇

（四）资源禀赋型小镇

（五）交通区域性小镇

（六）特色产业型小镇

（七）新兴产业型小镇

（八）高端制造型小镇

（九）金融创新型小镇

（十）时尚创意型小镇

三、领先地区特色小镇建设分析

（一）北京：打造一批功能性特色小镇

1、地方政策

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（二）天津：重点推进规划实力镇和特色镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（三）浙江：坚持产业、文化、旅游“三位一体”

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

7、发展亮点

（四）江苏：3年打造100个特色鲜明小镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

7、发展亮点

（五）福建：加快建设多功能融合小镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（六）广州：推动创建30个市级特色小镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（七）贵州：支持100个特色小城镇建设

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

7、发展亮点

（八）四川：300个试点示范小镇竞相发展

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（九）陕西：2020年前打造100个特色小镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

（十）甘肃：3年内重点建设18个特色小镇

1、政策环境

2、小镇数量

3、区域分布

4、重点类型

5、战略规划

6、代表小镇

……

第三篇 特色小镇商业模式

模式一：土地一级开发

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式二：二级房产开发

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式三：产业项目开发

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

模式四：产业链整合开发

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

    1、杭州梦想小镇

2、格拉斯小镇

模式五：城镇建设开发

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）盈利模式

（四）代表案例

第四篇 特色小镇发展模式

模式一：PPP模式

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）参与主体及权责

1、政府

2、企业

3、SPV公司

4、融资机构

5、其他服务机构

（四）适用范围和类型

1、特色小镇适用PPP模式的范围

2、小镇适合推行PPP模式的类型

（五）回报机制与融资方式

1、回报机制

2、融资方式

（六）代表案例

1、浙江巧克力小镇

2、油岭生态旅游小镇

3、深圳甘坑新镇

4、合肥“PPP+VR+特色小镇”

模式二：产权打包模式

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）参与主体

1、政府

2、开发公司

3、金融机构

（四）模式优缺点

（五）商业价值

（六）代表案例

1、乌镇

2、古北水镇

模式三：企业战略导入模式

（一）模式界定

（二）运行特征

（三）参与主体及权责

1、政府

2、企业

（四）商业价值

（五）代表案例

……

第五篇 特色小镇运营模式

一、政府引导，企业建设

（一）典型案例概况

（二）项目合作模式

二、政企合作，联动建设

（一）典型案例概况

（二）项目合作模式

三、政府建设，市场招商

（一）典型案例概况

（二）项目合作模式

……

第六篇 特色小镇重点类型

一、旅游小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、具有丰富的旅游资源

2、旅游产业为主导产业

3、政府的主导作用突出

4、区位影响小镇的分布

（三）发展现状

（四）规划思路

1、主题化开发

2、合理化布局

3、景区化设计

4、休闲化业态

5、特色化生活

6、信息化管理

7、完善的保障体系

（五）开发模式

1、资源主导型开发模式

2、休闲聚集型开发模式

（六）业态布局

（七）平台支撑

（八）代表案例

（九）发展趋势

1、主题文化鲜明化

2、消费结构多元化

3、多元角色互动增强

4、体验性项目的建设

二、金融小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

（三）发展现状

（四）规划理念

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）地理选址

（八）代表案例

（九）发展趋势

1、功能定位更加明确

2、金融业态更加丰富

3、建设运营企业主导

三、文创小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、小而美

2、小而活

3、小而富

（三）发展现状

（四）发展路径

1、文化传承维度：保护与活化乡土风貌生态

2、文化品格维度：再现与展示乡情文化记忆

3、文化产业维度：挖掘与利用乡村文化资源

4、文化服务维度：体验与分享乡里生活方式

5、文化主体维度：吸引与集聚乡愁文化创客

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

（八）发展趋势

1、文化创意塑造品牌

2、旅游产业市场创新

3、文化创意促进融合

四、科技小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、科技水平高

2、创新能力强

3、生态环境优美

（三）发展现状

（四）规划思路

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

（八）发展趋势

五、制造小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、众多功能融合

2、与互联网结合

（三）发展现状

（四）规划思路

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

（八）发展趋势

六、体育小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、以单项体育活动或赛事为核心

2、体育产业融合新城区建设

3、引入体育类企业建设运营

（三）发展现状

（四）细分类别

1、产业型体育小镇

2、休闲型体育小镇

3、康体型体育小镇

4、赛事型体育小镇

（五）运营模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

1、北京国际足球冰雪小镇

2、白鹭湖体育健康特色小镇

3、莫干山“裸心”体育小镇

4、嵩皇体育小镇

5、龙兴体育小镇

（八）建设思路

1、增加体育旅游产品供给

2、打通体育与资本的链条

七、养生小镇

（一）特征分析

（二）发展现状

（三）开发类型

1、宗教文化养生型

2、长寿文化养生型

3、温泉养生型

4、医养结合型

5、生态养生型

6、养老小镇型

（四）开发模式

（五）业态布局

（六）案例借鉴

（七）发展趋势

八、商贸小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

1、专业市场是商贸小镇发展的基础

2、特色产业主导性突出，产业链短

3、城镇空间发展呈线形结构

（三）发展现状

（四）细分类别

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

（八）发展趋势

九、互联网农业小镇

（一）内涵分析

（二）特征分析

（三）发展现状

（四）开发价值

（五）开发模式

（六）业态布局

（七）案例借鉴

（八）发展趋势

……

第七篇 国内特色小镇典型案例

一、浙江乌镇

（一）乌镇概况

1、地理位置

2、历史沿革

（二）乌镇开发时间表

（三）乌镇开发模式

1、市场定位

2、产权获取

3、基础建设

4、业态布局

5、经营模式

6、特色活动

（四）乌镇经验借鉴

1、优越的地理区位

2、产权统一开发

3、科技融入古典

4、多元复合经营

5、特色活动宣传

（五）乌镇经营成果

二、古北水镇

（一）古北水镇概况

1、地理位置

2、历史沿革

（二）古北水镇开发时间表

（三）古北水镇开发模式

1、市场定位：综合型休闲旅游度假胜地

2、产权获取：买断景区内房屋店铺产权

3、基础建设：将现代科技融入古典建筑

4、业态布局：全方位满足旅客旅游需求

5、经营管理：先进经营方式和管理理念

（四）古北水镇经验借鉴

1、长城+北方水镇

2、产权整体开发

3、科技融入古典

4、多元复合经营

5、特色活动宣传

（五）古北水镇经营成果

三、云栖小镇

（一）云栖小镇概况

（二）云栖小镇开发模式

1、战略定位：云生态为主导的产业小镇

2、经营模式；政府与企业合作搭建平台

3、业态布局：打造完整创业服务生态链

4、政策扶持；设置多种不同类型的补助

5、云栖大会：云栖小镇逐渐扩大影响力

（三）云栖小镇亮点分析

1、战略定位：产业生态，共同发展

2、业态布局：打造创业服务生态链

3、经营模式：政企合作，多方共赢

4、政策扶持：大幅优惠，促进集群

四、北京基金小镇

（一）北京基金小镇概况

（二）北京基金小镇开发模式

1、小镇定位：基金行业生态圈

2、经营模式：政府主导建设运营

3、业态布局：打造基金发展平台

4、政策扶持：全方位大力度扶持

5、量化基金指数：填补指数体系空白

（三）北京基金小镇亮点分析

1、战略定位：构建基金生态圈

2、业态布局：推动平台化发展

3、经营模式：充分发挥行政职能

4、政策扶持：人才引进力度大

五、玉皇山南基金小镇

（一）玉皇山南基金小镇概况

（二）玉皇山南基金小镇开发模式

1、小镇定位：中国的“格林尼治”小镇

2、经营模式：政府运营企业招商

3、业态布局：打造基金发展体系

4、政策扶持：以引进人才为突破口

5、全球对冲基金西湖峰会

（三）玉皇山南基金小镇亮点分析

1、战略定位：对标国际顶尖基金小镇

2、业态布局：全方位产业链打造

3、经营模式：委托企业产业链招商

4、政策扶持：大力引进高端人才

六、临安云制造小镇

（一）临安云制造小镇概况

（二）临安云制造小镇开发模式

1、小镇定位：智能装备云制造基地

2、经营模式：政府引入资本运营

3、业态布局：创新驱动产业升级

4、政策扶持：多项政策全面扶持

（三）临安云制造小镇亮点分析

1、战略定位：云计算融入智能制造

2、业态布局：云平台提供全面支持

3、经营模式：引入社会资本运作

4、政策扶持：全方位制定扶持政策

七、瓯海生命健康小镇研究

（一）瓯海生命健康小镇概况

（二）瓯海生命健康小镇开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

4、政策扶持

5、生物医药协同创新发展论坛

（三）瓯海生命健康小镇创建优势

1、区位优势得天独厚

2、资源集聚独一无二

3、衍生产业前景光明

（四）瓯海生命健康小镇亮点分析

1、战略定位：世界领先的生命科学综合体

2、业态布局：打造以医疗为核心的生命健康产业生态链

3、经营模式：搭建健康产业平台

4、政策扶持：大力引进高端人才

八、北京798

（一）北京798概况

1、地理位置

2、历史沿革

（二）北京798开发模式

1、市场定位：世界知名的文化创意产业园区

2、发展模式：政府引导、企业主导、艺术机构主体参与

3、发展特征：功能区+艺术举办地+社区空间

4、形成原因：诸多关键因素融合的产物

5、业态布局：文化创意产业集聚

（三）北京798经验借鉴

九、柯桥酷玩小镇

（一）柯桥酷玩小镇概况

（二）柯桥酷玩小镇开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

4、政策扶持

5、绍兴金沙?东方山水欢乐岛项目

（三）柯桥酷玩小镇亮点分析

1、战略定位：引领旅游、运动和产业新时尚

2、业态布局：文化娱乐产业和体育服务产业生态链并举

3、经营模式：打造柯桥旅游运动品牌

4、政策扶持：大力加强旅游产业发展

十、石山互联网农业小镇

（一）石山互联网农业小镇概况

（二）石山互联网农业小镇开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

4、政策扶持

5、“一带一路”农展馆

（三）海南石山互联网农业小镇亮点分析

1、战略定位：打造互联网农业和世界级火山风情旅游名镇

2、业态布局：创新建立互联网“1+2+N”新模式

3、经营模式：充分发挥政府主导优势

4、政策扶持：大力发展火山特色农业

……

第八篇 国外特色小镇典型案例

一、瑞士达沃斯小镇

（一）小镇概况

（二）开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

（三）世界经济发展论坛

1、基本情况

2、举办意义及原因

（四）小镇亮点

1、深度挖掘自然生态资源

2、打造三位一体的生态产业链

3、不断强化IP，扩大知名度

4、开展特色户外活动

5、注重可持续发展

二、美国格林尼治小镇

（一）小镇概况

（二）开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

4、政策扶持

5、桥水对冲基金公司（Bridgewater）

（三）格林尼治小镇亮点分析

1、战略定位：全球领先的对冲基金中心

2、业态布局：打造对冲基金产业链

3、经营模式：扩大金融集聚效应

4、政策扶持：以税收优惠为突破口

三、日本名古屋

（一）名古屋概况

（二）名古屋开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

（三）名古屋亮点分析

1、合理的城市规划

2、正确的工业化战略

3、发挥政府的巨大作用

四、匈牙利肖普朗牙科旅游小镇

（一）小镇概况

（二）开发模式

1、小镇定位

2、小镇发展

3、业态布局

4、政策分析

（三）小镇亮点分析

1、先进的观念，精湛的技术

2、优秀的医学教育支撑

3、优美的环境、低廉的价格

五、美国硅谷

（一）硅谷概况

（二）硅谷特色

1、小企业集群

2、扁平的网络型组织结构

3、以地区网络为基础的产业体系

4、独特的文化

（三）空间布局

1、细胞式生长

2、圈层式布局

3、产学城紧密结合

4、优良生态为城市供氧

（四）发展模式

（五）风险投资

（六）成功经验

1、高新技术的驱动

2、浓郁的创新文化

3、风投等商业模式

4、鼓励创新的法规政策

5、成熟的企业生态

六、美国纳什维尔

（一）小镇概况

（二）发展特色

（三）战略定位

（四）代表项目

1、项目概况

2、发展历程

3、成功经验

4、管理模式

（五）政府角色

1、培育市场需求

2、提高人口素质

3、营造创业氛围

（六）发展策略

1、注重培育龙头企业

2、重视完善产业链条

3、依托创新驱动发展

七、法国蒙顿小镇

（一）小镇概况

（二）开发模式

1、小镇定位

2、小镇布局

3、政策扶持

（三）小镇亮点分析

1、特色节日：柠檬节

2、建造特色：滨海山地小镇

八、美国太阳城

（一）美国太阳城概况

（二）美国太阳城开发模式

1、项目分布

2、模式特征

3、开发商与开发理念

（三）美国太阳城亮点分析

九、美国加州纳帕谷

（一）加州纳帕谷概况

（二）加州纳帕谷开发模式

1、小镇定位

2、经营模式

3、业态布局

4、纳帕谷葡萄酒拍卖会

（三）加州纳帕谷亮点分析

1、因地制宜发展主导产业

2、积极打造品牌优势

3、注重环境保护与优化

4、传统结合科技，不断改良工艺

5、酒庄积聚，统一规划

6、注重接待设施建设，丰富的旅游产品

7、主动营销，不断提高影响力和知名度

十、新加坡启奥生物医药园

（一）园区概况

（二）园区现状

（三）产业特色

（四）代表项目

（五）成功经验

1、走专业化、特色化道路

2、依靠政府扶持加速园区发展

3、设立专项基金支持产业发展

……

第九篇 特色小镇企业运营模式

一、华夏幸福基业股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）运营模式

（五）盈利模式

1、土地整理及园区综合服务

2、基础设施建设

3、招商引资服务

4、住宅和工业地产开发

（六）最新动态

二、阿里云计算机有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）核心优势

（四）市场布局

（五）战略规划

（六）最新动态

三、中青旅控股股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）运营模式

（五）战略规划

（六）最新动态

四、深圳华侨城股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）运营模式

（五）成功要素

（六）最新动态

五、碧桂园控股有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）商业模式

（五）战略规划

（六）最新动态

六、绿城中国控股有限公司    

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）商业模式

（五）战略规划

1、绿城房产：杭州本土优势明显，向千亿销售迸发

2、绿城管理：重组整合代建业务，品牌输出助力轻资产扩张

3、绿城资产：盘活存量物业，金融创新“补血”主营业务

4、绿城小镇：全新产品线，差异化产品挖掘三四线项目价值

（六）最新动态

七、万科企业股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）经营模式

（五）盈利模式

（六）最新动态

八、海航创新（海南）股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）商业模式

（四）战略规划

（五）最新动态

九、棕榈生态城镇发展股份有限公司

（一）企业简介

（二）业务构成

（三）市场布局

（四）运营模式

（五）战略规划

（六）最新动态

……

第十篇 特色小镇发展趋势及投资机会

一、特色小镇发展趋势分析

（一）产业+资本”造就新价值

（二）PPP模式再发酵

（三）园区转型的新思路

二、特色小镇投资机会分析

（一）市场对空间的预期

（二）国家政策推动力 

（三）产业集聚和消费升级

（四）政企合作，PPP模式具备优势

......

图表目录

图表1 特色小镇的特性分析

图表2 特色小镇与产业新城共性分析

图表3 特色小镇主要政策汇总

图表4 两批国家级特色小镇区域分布一览（单位：个）

图表5 第二批276个全国特色小镇省市分布一览

图表6 首批127个国家级特色小镇主要功能类型分布图

图表7 第二批276个国家级特色小镇主要功能类型分布图（个）

图表8 天津市级特色小镇区域分布一览表

图表9 浙江省首批特色小镇产业分类表

图表10 浙江特色小镇区域分布一览表

…...

图表20 PPP模式分类示意图

图表21 2017年乌镇三大产业增加值情况（亿元）

图表22 2014-2017年古北水镇游客数量及营业情况

图表23 古北水镇产权和收益归属情况

图表24 特色小镇与旅游小镇特征对比

图表25 2011-2020年我国旅游小镇市场规模及预测

……

图表41 全国范围内体育小镇在建项目数量汇总（单位：个）

图表42 玉皇山南基金小镇业态关系示意图

图表43 瓯海生命健康小镇运营方关系示意图

图表44 瑞士达沃斯小镇盈利收入来源表

……

更多图表：略。

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