国开联研究中心— 全国性产业发展集成服务商 —
国开联官网 > 观点 > 开发区与产业园

养老地产：下一个房地产时代到来

刘文杰 2018.03.24

随着我国人均寿命提升，生育率下降，老龄人口比例递增，劳动人口递减，老年抚养比上升，养老负担日益加重。老人空巢独居现象严重，失能老人和贫困老人数量较多。老龄人口比例快速递增预计2050年65周岁以上人口比例将达24.41%。老龄人口的增多以及当代社会子女赡养压力的增加催生养老地产的飞速发展，养老地产将进入黄金发展期，新的房地产时代将要到来。

 

养老政策频出，加大支持引导力度

从中央政府、地方政府到企业，各方均意识到了养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间。2016年社科院发布《中国养老产业发展白皮书》显示，预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。2014年保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，2015年发改委出台《养老产业专项债权发行指引》。进入十三五后，从中央到地方出台养老政策更加频繁，支持力度加大。主要集中在推进居家与社区养老服务，促进医养结合，加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设等。

 

2017年8月财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》要求地方政府运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。

 

养老地产进入黄金期

随着我国人口老龄化程度的不断加剧，预计到2020年，老龄人口占总人口的比例比例将达到12%，最终使得养老地产的需求急速上升。“十三五”期间(2016-2020年)，我国养老市场消费将超过10万亿，其中养老地产市场规模在6万亿左右。亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需，养老地产市场空间巨大。在未来的15年内，养老地产取代商业房地产成为中国最大的产业。原因主要有三点：一是由于我国人口老龄化程度的不断加剧，使得养老地产的需求急速上升；二是由于现在的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在不断上升，二者的不匹配导致中高端养老地产的供给仍然不足；三是国家政策的大力扶持。

 

巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，实力雄厚的企业抓紧抢占大势制高点，获取产业控制权和话语权，制订产业发展标准，为即将来临的养老产业大发展作好战略准备。

                                                                                        

各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头

目前主要参与养老地产的机构主要有三类：一是实力雄厚，经验丰富的大牌开发商：如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；二是手握长期低成本资金的保险机构：如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；三是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：如和谐基金、红杉资本、云锋基金等。

 

房企、保险、医疗机构强强联手，将适老性物业开发、保险产品设计、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。

 

由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式，医疗服务方面更加重视医疗企业联合及护理服务的输出。如上实集团与瑞金医院合作开发东滩养老；上海地产、万科、上海中医药大学共同成立上海申养公司；远洋集团“椿萱茂”联合远洋“海医汇”知名医疗资源；泰康之家医疗保险挂钩，大力推广医养融合。

 

更多相关资料，请详见：国开联发布的《养老地产项目投资价值与未来趋势报告》

观点

推荐阅读