产业地产商业模式与未来趋势报告 2023

近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，正成为地产行业的新宠。产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，包括科创地产、旅游地产、文创地产、健康地产、物流地产等多个细分领域。2017年下半年，产业地产的发展迎来“井喷”期。 

在严控的楼市政策不断发酵的情况下，万科、碧桂园、金地、保利、时代、星河控股、华夏幸福等房企动作频频，纷纷布局产业地产。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式开始在全国复制；联东U谷成功进驻26个城市，园区项目数已达130多个；中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。未来产业地产的发展方向不仅仅是单纯的地产开发，更重要的是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。  

 

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前言

第一篇 行业概述

一、相关概念

（一）行业定义

（二）演进阶段

1、企业自建园区

2、工业园区

3、产业地产园区

二、主要特征

（一）精准化

（二）联动化

（三）专业化

（四）金融化

三、地产类型

（一）总部办公类型

（二）创业园区类型

（三）工业新城类型

（四）物流园区类型

（五）汽车城类型

……

四、与商业地产的区别

（一）客户不同

（二）选址条件

（三）功能类型

（四）产品设计

（五）招商类型

（六）综合实力

（七）经济影响力

五、产业地产新思维

（一）产业思维

（二）社区思维

（三）金融思维

（四）互联网思维

第二篇 发展环境

一、政策环境

（一）政策汇总

（二）政策解读

1、十九大报告：为中国产业地产发展指明方向

2、2018中央经济工作会：指引“特色小镇+产业地产”

3、《产业用地政策实施工作指引》

4、《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》

5、《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》

6、《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》

……

（三）观点洞察

1、政府高官

2、企业家代表

3、专家学者代表

二、经济环境

（一）国民经济运行

（二）消费价格指数

（三）城乡居民收入

（四）社会消费品零售总额

（五）全社会固定资产投资

（六）货币供应量变化

（七）国家外汇储备

三、社会环境

（一）人口环境

（二）教育环境

（三）文化环境

（四）生态环境

四、用地市场环境

（一）土地政策变化情况

（二）产业地产用地优惠

（三）建设用地供需情况

1、批准建设用地规模

2、建设用地供应情况

3、建设用地出让情况

4、重点城市土地价格

第三篇 发展现状

一、房地产行业发展概述

（一）发展阶段

（二）发展概况

（三）发展特点

（四）商业模式

（五）发展现状

1、市场规模

2、供需分析

3、竞争格局

4、存在问题

（六）发展趋势

二、产业地产行业发展综述

（一）发展阶段

1、产业园区1.0

2、产业园区2.0

3、产业园区3.0

4、产业园区4.0

（二）开发特点

1、政府政策主导性强

2、产业规划专业性强

3、项目投资回收期长

4、自身具备增值性

（三）发展现状

1、发展特点

2、发展规模

3、市场主体

4、企业数量

5、市场结构

6、竞争格局

（四）供需分析

1、行业供给

2、行业需求

（五）存在问题

1、土地利用问题

2、开发建设问题

3、发展能力问题

4、配套规划问题

5、发展环境问题

……

（六）对策建议

1、以“产业链招商”塑造开发企业专业品牌实力

2、政府应逐渐退出“开发商”的角色

3、产业地产开发需摒弃“住宅式”的开发观念

4、产业地产商业模式创新是开发商竞争的重点

（七）最新动态

1、河北：将大力培育物流新模式新业态

2、湖南：加快推进产业园区改革创新

3、云南：出台10条措施推动物流产业发展

4、福建：首个数字产业基金小镇成立

……

第四篇 商业模式

一、投资主体

（一）地产开发商模式

1、模式介绍

2、盈利方式

（1）物业出售

（2）物业出租

（3）提供服务

3、能力要求

（1）产品开发能力

（2）产业招商能力

（3）产业服务能力

4、代表企业

（二）产业新城开发商模式

1、模式介绍

2、盈利方式

（1）土地一级开发获利

（2）土地二级开发获利

3、能力要求

（1）政府谈判能力

（2）区域规划能力

（3）资金募集能力

4、代表企业

（三）产业投资商模式

1、模式介绍

2、盈利方式

（1）园区运作模式

（2）资本运作模式

（3）基金管理模式

3、能力要求

（1）基金募集能力

（2）产业投资能力

4、代表企业

（四）基金投资商模式

1、模式介绍

2、盈利方式

（1）物业租赁

（2）物业资本化

3、能力要求

（1）资本对接能力

（2）资产管理能力

4、代表企业

……

二、盈利模式

（一）产业地产盈利模式概述

1、产业地产主要盈利模式

  2、产业地产盈利模式变化

3、传统房企投资盈利模式

 4、盈利模式升级发展方向

（二）产业园区主要盈利模式

1、土地增值收益

2、房地产开发收益

3、入园企业经营税收

  4、自投项目经营收益

5、园区运营管理收益

 6、未来重点发展趋势

（三）物流地产的盈利模式

1、主要盈利模式介绍

 2、盈利模式主要问题

3、盈利模式设计方法

三、融资模式

（一）银行贷款

（二）信托融资

（三）基金融资

（四）夹层融资

（五）债权融资

（六）债务重组

（七）永续债

（八）园区PPP

（九）售后回租式融资租赁

（十）REITs

……

四、运营模式

（一）产业地产运营模式概述

1、工业园区（生产型园区）

2、商务园区（服务型园区）

3、运营关键要素

（二）产业园区运作机制

1、园区运作方式沿革

2、园区运作方式探索

3、政府角度价值分析

4、运营商的价值分析

5、来区厂家价值分析

6、运作机制完善意见

（三）物流地产的运营模式

1、国外物流地产运营模式

2、国内物流地产运营模式

3、物流地产“本土化”模式

4、运营模式选择影响因素

（四）产业地产项目运营管理策略

1、产业园区运营建议

2、提升园区运营效率

3、科学管理工业园区

五、招商模式

（一）招商原则

 1、明确招商地位

 2、招商环节先行

3、广告定位策略

4、招商营销重点

  5、招商人员素质

（二）招商流程

1、确立目标

2、前期调研

 3、制订招商方案

4、比较招商方案

（三）招商策略

1、设置诱因策略

 2、吸引商家战略

3、全产业链战略

 4、园区聚商战略

5、招商洽谈战略

 6、优惠政策战略

……

第五篇 细分领域

一、科技创新主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

二、文化创意主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

三、物流地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

四、旅游地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

五、养老地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

六、健康地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

七、教育地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

八、临空地产主题

（一）概念界定

（二）基本特点

（三）开发模式

（四）盈利模式

（五）发展现状

（六）落地项目形态

（七）代表性项目

（八）发展趋势

（九）行业动态

九、其他细分领域

……

第六篇 主流项目类型

一、总部经济基地

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

二、经济开发区

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

三、高新技术产业园

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

四、生态工业园

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

五、文化创意产业园

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

六、旧城改造

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

七、城市更新

（一）发展规模

（二）产品形态与特征

（三）发展阶段

（四）发展模式

（五）代表性项目

（六）发展趋势

（七）投资机会

……

第七篇 区域市场

一、北京

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

二、上海

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

三、深圳

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

四、成都

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

五、广州

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

六、杭州

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

七、重庆

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

八、武汉

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

九、天津

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

十、南京

（一）发展环境

（二）市场现状

（三）竞争格局

（四）代表项目

（五）投资机会

（六）最新动态

……

第八篇 领先企业

一、产业新城运营商——华夏幸福

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、固安产业新城

2、大厂产业新城

3、香河产业新城

4、怀来生态新城

5、无锡梁溪滨河新城

（八）发展战略

（九）最新动态

二、产业园区专业运营商——联东集团

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、联东U谷·无锡总部商务园

2、联东U谷·沈阳产业园

3、联东U谷·北方耀谷

4、联东U谷·南上海国际企业港

5、联东U谷·北京永乐产业园

（八）发展战略

（九）最新动态

三、“新三商”：张江高科

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目——张江高科技园区

（八）发展战略

（九）最新动态

四、科技园区运营商：启迪控股

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、启迪孵化器

2、启迪科技园

3、启迪科技城

（八）发展战略

（九）最新动态

五、城市更新建设者：临港集团

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、临港产业区

2、洋山保税港区

3、临港奉贤园

4、上海临港松江科技城

5、漕河泾开发区

（八）发展战略

（九）最新动态

六、商务园区运营商：亿达中国

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、大连软件园

2、武汉软件新城

3、大连生态科技创新城

4、大连天地

5、苏州阳澄湖数字文化创意产业园

6、中国（绵阳）科技城软件产业园

（八）发展战略

（九）最新动态

七、国际物流园区开发商：宝湾物流

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、北京顺义宝湾国际物流园区

2、天津宝湾国际物流园区

3、廊坊宝湾国际物流园区

4、镇江新区宝湾国际物流中心

5、成都龙泉宝湾物流园

（八）发展战略

（九）最新动态

八、创新企业生态圈开发商：天安数码城

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、深圳天安数码城

2、东莞天安数码城

3、常州天安数码城

4、江阴天安数码城

5、天津天安数码城

（八）发展战略

（九）最新动态

九、绿色建筑专业投资运营商：中节能实业

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、中节能海西（三明）节能环保产业园

2、杭州能源与环境产业园

3、中节能（桐乡）环保产业园

4、中节能宜兴环保产业园

5、中节能（苏州）环保科技产业园

（八）发展战略

（九）最新动态

十、新城新区运营商：北科建

（一）企业简介

（二）主营业务

（三）经营情况

（四）运作模式

1、运营模式

2、盈利模式

（五）市场布局

（六）核心优势

（七）经典项目

1、北科建嘉兴智富城

2、北科建无锡中关村科技创新园

3、北科建青岛蓝色生物医药产业园

4、北科建长春北湖科技园

5、中关村和谷创新产业园

（八）发展战略

（九）最新动态

……

第九篇 投资价值及发展趋势

一、投资特性

（一）投资主体

1、传统房企往产业地产转型

2、产业地产商开始大肆布局

3、制造企业、电商向产业地产延伸

4、金融资本青睐产业地产

（二）进入壁垒

1、资金壁垒

2、经营管理壁垒

3、人才壁垒

4、政策壁垒

二、投资风险及建议

（一）投资风险

1、政策风险

2、土地风险

3、资金风险

4、开发经营风险

5、营销风险

6、管理风险

（二）投资建议

1、打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力

2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台

3、聚焦于“强化产业规划落地”和“政府职能导入和支持”

三、发展路径

（一）大都市城区中心的综合体模式

1、产业综合体模式定义

2、产业综合体路径发展背景

3、产业综合体路径功能作用

4、产业综合体路径五大特色

（二）远郊区的“产城融合”模式

1、“产城融合”模式定义

2、“产城融合”路径发展背景

3、“产城融合”路径功能作用

4、“产城融合”路径发展关键

四、发展趋势

（一）整体发展趋势

1、产业地产将进入协同发展阶段

2、产业转型升级仍然是主要目标

3、区域产业地产发展将出现结构差异

4、管理服务智慧化，实现产业集群化

5、越来越多的企业进入产业地产领域

6、经济新常态下的“新城建设”新趋势

7、产业地产将进入规划主导发展阶段

8、新形式下“特色小镇”将更有特色

9、行业重心逐渐布局二线，三线城市

10、更重视精细化管理：提高土地利用效率

（二）细分领域趋势

1、科创地产

2、文创地产

3、物流地产

4、养老地产

 

……

 

图表目录

图表1 产业地产的特点

图表2 产业地产行业重要政策汇总

图表3 2017年土地政策回顾

图表4 2012-2017年中国国内生产总值及增速

图表5 2012-2017年中国城镇居民可支配收入及增速

图表6 2012-2017年中国房地产行业市场规模及增速

图表7 2012-2017年批准建设用地情况

图表8 产业地产行业发展阶段

图表9 产业地产价值链示意图

图表10产业地产盈利模式示意图

……

图表20 文创地产价值链构成

图表21 文创地产盈利模式

图表22 物流地产的特点汇总

图表23 物流地产商业模式一览表

图表24 旅游地产的特点

图表25 旅游地产盈利模式

……

图表40 产业地产的物业经营管理模式

图表41 2012-2017年国内主要园区开发企业园区板块经营情况

图表42 产业地产行业现有企业的竞争分析

图表43 2012-2017年国家级高新技术开发区建设规模（单位：个）

图表44 2017年百强产业园区数量区域分布结构图（单位：%）

图表45 2012-2017年国内主要园区开发企业园区板块经营情况

……

更多图表：略。

 

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